При оренді житла в Україні немає єдиного правила, за яким усі витрати автоматично покладаються на власника або орендаря. Цивільний кодекс чітко зазначає, що орендар зобов'язаний оплачувати комунальні послуги, якщо в договорі оренди не прописано інше. У той же час, витрати, пов'язані з правами власності, капітальним ремонтом та податком на доходи від оренди, регулюються окремими законодавчими нормами.
Цей матеріал створено на основі пояснень проекту Соцпортал, які були перевірені відповідно до чинних нормативних актів станом на 5 жовтня 2026 року. У кожному з пунктів детально враховано взаємодію між орендарем і власником, а також їх зобов'язання перед постачальниками послуг, об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та податковими органами. Пропонуємо розглянути сім основних видів витрат і визначити, хто несе відповідальність за них за замовчуванням.
1. Сплата орендної плати є зобов'язанням орендаря.
Орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати за користування житлом. Це базове зобов'язання зафіксоване у статті 815 Цивільного кодексу України. Розмір, дата і спосіб оплати мають бути чітко прописані в договорі, щоб додаткові вимоги власника не можна було заднім числом видати за частину звичайної орендної плати.
Якщо власник хоче включити в одну фіксовану суму і орендну плату, і окремі витрати, у договорі краще прямо перелічити, що саме входить у платіж. Інакше сторони по-різному розумітимуть, чи покриває ця сума комунальні послуги, управління будинком чи інші нарахування.
2. Орендар за умовчанням відповідає за оплату комунальних послуг.
Стаття 815 Цивільного кодексу встановлює чітке правило: орендар самостійно вносить плату за комунальні послуги, якщо договором оренди не передбачено інше. Тому поширена думка, ніби комунальні рахунки завжди оплачує виключно власник, не відповідає загальному правилу закону.
До комунальних послуг закон відносить газ і його розподіл, електроенергію та її розподіл, тепло, гарячу воду, централізоване водопостачання й водовідведення, а також поводження з побутовими відходами. Наявність лічильника не є межею між "витратами орендаря" і "витратами власника": частина послуг може нараховуватися без індивідуального лічильника або містити фіксовану складову.
3. Сплата внесків до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та формування ремонтного фонду є відповідальністю власника.
Внески до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не можна автоматично порівнювати із споживанням води або електрики в квартирі. Закон "Про об'єднання співвласників" зобов'язує співвласників своєчасно і в повному обсязі виконувати свої фінансові зобов'язання. Розподіл витрат на утримання, реконструкцію, а також поточний і капітальний ремонт спільного майна визначається пропорційно до площі приміщення кожного співвласника.
Це означає, що перед ОСББ відповідальною особою залишається власник квартири. Орендар може компенсувати власнику такі витрати лише за умови, що це прямо передбачено договором оренди. Окремо варто обумовити разові збори, внески до резервного чи ремонтного фонду та великі роботи щодо спільного майна будинку.
4. Поточний ремонт виконує орендар
Стаття 819 Цивільного кодексу визначає, що орендар зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла, яке він орендує, за умови, що в договорі не прописано інше. Таким чином, ствердження "власник завжди оплачує будь-який ремонт" є надто загальним.
Сторонам доцільно заздалегідь визначити в угоді, які саме роботи вони вважають поточним ремонтом і яким чином буде відбуватися узгодження витрат. Це має велике значення, особливо коли йдеться про невеликі несправності та роботи, що виникають внаслідок звичайної експлуатації житла.
5. Власник несе витрати на капітальний ремонт.
Згідно з тією ж статтею 819, капітальний ремонт житла, переданого в оренду, зобов'язаний виконувати орендодавець, якщо договором не передбачено інше. Це відповідає загальному правилу статті 322: власник зобов'язаний утримувати належне йому майно, якщо інше не встановлено договором або законом.
Великі роботи, що відновлюють або суттєво модернізують житло та не є частиною стандартного поточного обслуговування, не можуть бути безпосередньо покладені на орендаря лише через те, що він проживає в квартирі. Якщо власник бажає змінити спосіб розподілу таких витрат, це питання має бути обговорене та зафіксоване в договорі.
6. Податок на дохід від оренди звичайний орендар окремо не сплачує
Якщо фізична особа, яка не займається підприємницькою діяльністю, орендує квартиру, то відповідальність за нарахування та сплату податку на орендний дохід покладається на орендодавця. Податковий кодекс чітко визначає, що цей обов'язок лежить на отримувачеві доходу — власнику нерухомості.
Інший підхід має місце, коли орендарем є юридична особа або фізична особа-підприємець (ФОП). У такій ситуації орендар виступає в ролі податкового агента і зобов'язаний утримувати відповідні податки з доходу, який він виплачує власнику. Проте це не означає, що власник може просто додати свій податок до рахунка звичайного орендаря як окрему "обов'язкову" послугу.
7. Веб-простір, телекомунікації та інші індивідуальні сервіси
Інтернет, кабельне телебачення, підписки на стрімінгові сервіси та інші добровільно підключені послуги не включені до списку комунальних послуг згідно з Законом "Про житлово-комунальні послуги". Як правило, їх оплату несе особа, яка замовила дану послугу, або ж та, на кого відповідно до договору оренди покладено цю відповідальність.
Управління побутовими відходами -- виняток із побутового уявлення про "особисті послуги": закон прямо відносить його до комунальних послуг. Тому вивезення сміття слід розглядати разом з рештою комунальних платежів, а не відносити автоматично до окремих приватних послуг орендаря.
Як уникнути надмірних витрат під час укладення угоди.
Перед тим, як укладати угоду або сплачувати спірний рахунок, важливо з'ясувати: які комунальні послуги покриває орендар і чи передбачає угода фіксовану плату; хто несе відповідальність за оплату послуг з управління будинком, внесків до ОСББ, а також за резервні та ремонтні фонди; як сторони визначають різницю між поточним і капітальним ремонтом; які дані лічильників та заборгованості зафіксовані на момент заселення; на кого оформлені послуги інтернету та інші додаткові сервіси; чи є можливість отримати документальне підтвердження витрат у вигляді платіжних документів, квитанцій та рішень ОСББ.
Якщо власник просить внести додаткову оплату, яка не зазначена в угоді, варто запитати про правову основу цього вимоги, період, за який вона нарахована, а також попросити надати підтверджуючий документ. У випадку значних сум або конфліктних ситуацій краще звернутися за індивідуальною консультацією до юриста, враховуючи специфіку вашого договору.
Раніше портал Знай інформував, що вартість оренди житла в Києві збільшилася на 66%, тоді як в Одесі кількість оголошень зросла в три рази.
Також наш портал інформував, $25 тисяч -- межа для багатьох: скільки українці можуть витратити на власне житло.
Детальнішу інформацію можна знайти в статті: в Одесі один із гуртожитків буде реконструйовано на квартири для внутрішньо переміщених осіб, а фінансування цього проекту здійснить ООН.
#
